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これって勘違い!?住まいづくりの常識・1

みなさんが、住まいづくりでお困りになることは、いくつもあると思います。

その一つ一つを一生懸命に解決しながら、一歩ずつ前へ進んでおられる方ばかりですね。

しかし、解決したくても勉強すればするほど迷いが増えることってありませんか。

 

住まいづくりの常識だと思っていたことが、

実は、「勘違い!?」というお話しを、いくつかご紹介したいと思います。

 

目次

①地盤改良の常識・1

②地盤改良の常識・2

③地震対策の常識

 

 

①地盤改良の常識(メジャーな方法が最良!?)

敷地が軟弱地盤の場合、基礎工事の前に地盤改良を行います。

建物の荷重によって建物が沈下しないようにするために必要な工事です。

 

一般的な地盤改良としてソイルセメント杭が良く使われます。

施工の専門業者も多く、メジャーな工法とされています。

 

「これって常識?」

ここで一つ疑ってみましょう!

地盤の中にソイルセメントの杭を入れることで将来、困ることはありませんか?

 

30年後、息子さんから「おやじ、オレの嫁さんと子供と一緒に暮らさないか?

二世帯住宅に建て替えて。」

おじいちゃんは、とても喜びます!幸せなことです。

 

みんなそろって住まいの話し合いを始めた時に、おじいちゃんがふと気が付くのです。

「30年前に地盤改良で入れた地中のソイルセメント杭って、

建て替える時には邪魔だよね!?その杭を抜かなきゃ!!」

 

その通りです。

杭が残っていると、新しい建物が建てられないのです!

実は、ここで余分な費用が発生します。

通常、一軒分の杭を全部抜くのに、200万円から300万円かかると言われています。

 

また、別のケースを考えてみましょう。

現在の家と土地を売って、その資金で別の土地に新築する場合はどうでしょうか。

土地の価格は、路線価や評価額が基準で決定されますが、

できるだけ高い価格で売りたいのは当然ですね。

 

しかし、地中埋設物(この場合は杭の事)がある場合は、

売る人がその処分費を負担しなくてはなりません。

もしくは、その処分費の金額の分だけ売値から値引しなければなりません。

つまり、不動産の価値が目減りするのです。

 

地盤改良の工法選択をする時は、

じっくりと考えてくださいね!

 

 

②地盤改良の常識・2(地盤改良の思い込み!?地震対策は?)

最近は、新しい地盤改良工法が開発されています。

建て替え時に、杭を引き抜く処分をしなくてよい工法があります。

それは、砕石杭工法です。

 

軟弱な地盤にオーガーで穴を掘るところまでは、ソイルセメント杭の工法と同じですが、

その穴に入れるものが、ソイルセメントでなくて代わりに砕石を入れる工法です。

 

杭状の砕石は、基礎工事の重機で通常の土壌を削るように作業できます。

将来的な建て替え工事の場合でも、杭の処分費用は考えなくて良いのです。

 

「これって常識?」

ここで一つ疑ってみましょう!

そもそも地盤改良工事は、地震対策になるのですか?

 

答えは、「No!」です。(一部の工法を除く)

 

確かめる方法は簡単です。

保証書に、「地震による建物の倒壊を保証する」と謳われているかどうかです。

 

そのことを事前に確認して、

本当に選択すべき地盤改良工事なのかどうかを調べてください。

 

保証書の確認方法がわからない場合は、いつでもお伝えしますので、

私にお尋ねください。

 

 

③地震対策の常識(耐震構造とは?)

どなたも住まいの「耐震構造」という言葉をお聞きになったことがあると思います。

とっても頑丈な構造で、車で表現すれば「VOLVO」ですね!

住まいの構造は、「耐震構造」で!

という流れが今も主流だと感じます。

 

数年前の熊本地震で、最新の耐震構造の住まいが何棟も損傷や倒壊したと報道されました。

その後のニュースでは、「耐震構造」神話の崩壊を伝えていました。

 

前震と本震の複数回にわたる強い揺れが、

「スリップ挙動」を引き起こし、

構造材の木組みが倒壊したと説明していました。

 

「これからの木造住宅は、

耐震構造から、揺れを直接建物に伝えない、

制振構造、または免震構造が望ましい。」

という報道でした。

 

 

※下の記事は、当時のNHKニュースの原稿を紹介したものです。

 震度7を2回観測した熊本県益城町では、最新の耐震基準で建て

られた住宅も倒壊しました。原因の一つとして、建物の変形が極端に

大きくなる「スリップ挙動」という現象が起きたとみられています。

 最初の地震で柱や壁をとめる金具などが緩んで、建物の損傷が進み、

2回目の地震のあとに建物の変形が極端に大きくなるものです。

 

 しかし、これらは僅かな変化で、さらに内装材や家具などに隠れ、

住民が見つけるのは難しいものです。専門家は、『地震の後に、壁紙に

しわが寄ったり破れたりしている場合は、金具が浮き上がっている

可能性があるので、専門家に相談し、耐震診断を受けるなどして安全を

確認してほしい』と話しています。

 

 また、今後の対策としては「壁を増やしたり制震構造を取り入れたり

するなどの対策を検討する必要がある」ということです。

 

この報道の後、地震対策は二極化しつつあります。

一方は、建物に直接地震の揺れを伝えない方法です。

もう一方は、複数回の強い振動にも負けないより頑丈な耐震構造を目指す方法です。

 

耐震構造の強度をより高く設定して、実験を重ねています。

実験映像を見て気が付いたのですが、

揺れている建物の中に人がいません。

 

これは正しい耐震実験でしょうか。

地震時の住まいの安全性を考えるならば、

家族の在宅時を想定して、

建物の中に人と家具を入れて振動実験を行い、

家族と家具の両方の安全性を確認することが実際の生活の場面と合致する実験だと思うのですが、

いかがでしょうか。

 

 

住まいづくりについて、建物の足元から迫ってみました。

人間は、足元がしっかりしていないと、複雑な人生は生きていけません。

 

住まいも人間も足元が大事ですね。

住まいづくりは、本当にみるべき視点を何に据えるかで、

結果は大きく異なってくると思います。

 

みなさんの住まいづくりが成功し、

素晴らしい人生を送って頂けるように、

住まいづくりサポーターの私、渡邉郁雄は願っています。

 

最後までお読み頂きまして、ありがとうございました。